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网传高新区117大厦附近将有环形轻轨(已变)

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发表于 2018-6-26 07:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 Cfan 于 2018-7-1 22:42 编辑

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6月22日,天津规划局发布了《高新区华苑产业区(环外)总体规划修改(2016-2030年)公告》。

公告就一个页面,寥寥几段话,却有两个十足的看点。

1、环外海泰将建设一条环形轻轨线路,共设立八个站点,并结合轨道站点和园区出入口节点增加部分商业用地。

2、在园区内增加居住用地,并完善公共服务功能。

重点在第二点,环外海泰之前基本都是产业用地,因为117大厦才开始有了住宅——富国高银,金融街融汇项目也是从富国高银切出来的地。
金融街融汇目前就剩一些尾房在售,均价28000元/平米(洋房),富国高银主推200平米以上的大户型,均价40000元/平米,定位与地段不太符,所以一直是不温不火,一期已经卖了4年,二期主体封顶,但一直处于停工状态。

海泰南路十八号是作为办公类型在售,这个项目命运比较多舛,更过名,跟当地村里发生过纠纷,售楼处还被村民们堵过,之前有说法说高层能转成住宅,按最新的这个规划,这个说法就不攻自破了。

环外海泰行政上属于滨海新区,住宅的优势是不限购,短板就是缺乏公共配套,唯一的一所学校,华苑枫叶还是一所国际学校。

按照规划,环外海泰将有两块地变身居住用地。

工业用地变居住,商业用地变住宅……乘着天津规划局规划可微调的东风,很多地块都开始行动了。

天津的商业用地改居住,已经到了不改不行的地步了。

截止至2018年5月底,公寓存量面积达到了201万平米,去化周期91个月,就算现在一平米都不新建,现有的量7年半都卖不完。
其中,23%的大头都集中在中心商务区,所以中心商务区要将大量商业用地改住宅是大势所趋。

公寓存量很吓人,但跟写字楼比起来就不叫事了。
去年年底,天津写字楼存量811万平米,去化周期高达182个月,要15年才能卖完。这就能解释,为嘛天津写字楼6年没涨过价了,2012年的时候,同地段的写字楼和住宅价格是差不多的,这些年扎扎实实套牢了一批投资人群。

现在,不管多么核心的地段,25000元就是天津写字楼的天花板价格。

商业地产严重的供大于求,造成的结果就是开发商都不愿碰商业用地,只要有写字楼,地价肯定就卖不上去。
像正荣制本厂地块,楼面价2万4看着不高,但7.5万平米的总建面中,5.5万平米都是商业,这部分商业的价值也就值个地价,连建安成本都得靠住宅来背,简单测算这个项目住宅起码要卖到8万。
保利迎水道地块因为有32000平米的商业,规划明确不能建公寓,只能建写字楼,所以楼面价比一路之隔的天房迎水道地块便宜1万块。
就算有商业用地,开发商也都是把商业留待最后,实在拖不了才建,像中粮大道住宅都入住好几年了,写字楼还没动工。
纯商业用地就更没戏了,逼得政府只能跟其他居住用地一起打包卖。

去年6月23日,华侨城50亿底价拿下中北镇+张家窝打包地块,中北镇的住宅已经开盘了(万科翡翠嘉合),张家窝的商服用地还没有任何动静。今年5月份,华侨城又用同样的手法,以15.52亿的底价拿下精武镇和中北镇的两个打包地块,精武镇的A地块是纯住宅,中北镇的B地块是为商业地块。
政府热衷商业用地,是想着商业能带来持续的税收,可是过剩就变成了一个三输的局面,地价卖不上去政府少拿钱,(改成住宅地价轻轻松松就能翻个两三倍);开发商不愿拿,盖完也卖不出去,投资回报率低;业主买了不升值,空置率高。

天津的规划“微调”绝对是一个好政策。首先,增加居住用地,其次,用“三价联控”的方式确保了楼面价会很合理,因为在拍地的时候已经明确了房价指导价,开发商必须要看菜吃饭。

发表于 2018-6-26 08:34 来自手机 | 显示全部楼层
招商一直是天津的一大痛处
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发表于 2018-6-26 10:07 | 显示全部楼层
其实新增住宅用地中,最左边一块已经建上了中海创的北方总部,既然已经建了写字楼,现在又批住宅用地,根本搞不懂在想什么,难道还能把总部用地改成住宅去?还是拆了重建?浪费啊。
再就是环形轻轨估计应该是类似比亚迪云轨的,希望有生之年能看到
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 楼主| 发表于 2018-6-26 19:55 | 显示全部楼层
tian294178290 发表于 2018-6-26 10:07
其实新增住宅用地中,最左边一块已经建上了中海创的北方总部,既然已经建了写字楼,现在又批住宅用地,根本 ...

图上看好像与三号线高新区站没有直接换乘
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发表于 2018-6-26 20:22 | 显示全部楼层
lbgod 发表于 2018-6-26 08:34
招商一直是天津的一大痛处

商人的眼睛、判断、看人看趋势。。。。最真, 戴的时候怎么不这样?
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发表于 2018-6-27 09:17 | 显示全部楼层
地下?高架?吊轨?
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发表于 2018-6-27 22:37 | 显示全部楼层
环形没意义啊,和3号线连上才有意义
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发表于 2018-6-28 17:02 | 显示全部楼层
topdyjzz 发表于 2018-6-27 22:37
环形没意义啊,和3号线连上才有意义

有一站离3号线非常近,换乘吧
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 楼主| 发表于 2018-6-30 22:02 | 显示全部楼层

RE: 网传高新区117大厦附近将有环形轻轨(已被取消)

距22日公布的规划仅7天后,今天6月29日,天津市规划局再次公示了《高新区华苑产业区(环外)总体规划修改草案(2016-2030年)》,内容可是跟22日公告的规划有很大不同:

1、之前规划中的环形轻轨取消了;

2、之前新增的住宅用地又变成商务用地了;

3、增加了地铁11号线的线路、站点规划;

4、新增5块产业用地转为居住用地!

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发表于 2018-7-1 13:07 | 显示全部楼层
sniperkiller 发表于 2018-6-27 09:17
地下?高架?吊轨?

有人猜是导轨
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发表于 2018-7-1 18:45 来自手机 | 显示全部楼层
suppertt 发表于 2018-7-1 13:07
有人猜是导轨

规划局又改啦,取消啦取消啦
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